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扫描县域楼市:“头部县城”房价坚挺 8个县均价破2万
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扫描县域楼市:“头部县城”房价坚挺 8个县均价破2万
发布日期:2022-08-08 11:25    点击次数:145

  作者: 马一凡

  中国1472个县城、394个县级市共计容纳了2.5亿常住人口,县城楼市是一个无法忽视的万亿级市场。

  尽管房地产市场下行过程中,低能级的三四线城市及县城承受了更多压力,但是一系列数据显示,“头部县城”的房价依然坚挺。第一财经记者梳理多个平台数据发现,截至今年6月,房价破2万元/平方米的县城数量达到8个,均价破万元的县城数量达到117个,房价前十名县城中,过半县城房价同比上涨。

  今年5月,国家层面出台《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》,这意味着县城建设又一轮大发展即将展开。克而瑞研究中心高级研究总监马千里表示,环一线城市的卫星县城、产业基础深厚的富裕县城以及城镇化发展,仍有较大提升空间的县城将迎来房地产市场发展机遇。

  多个县城房价延续大涨态势

  2021年5月,“县城房价急剧上涨”突然成为舆论热点。当时新华社发文批县城楼市“虚火过旺”,全国100余个县商品房均价过万元,一些普通小县城房价接近每平方米2万元。

  时隔一年多,河南的县城楼盘搞“大蒜、小麦换房”营销,广西玉林的公务员在节假日还要进村推销房子,县城楼市难道已经凉了?

  第一财经梳理中国房价行情网(中国房地产业协会主办)等平台数据发现,多数“头部县城”的房价上涨态势未变。

  截至2022年7月,10个房价最高县城中,有过半数县城房价同比上涨。根据中国房价行情网,永康、温岭、昆山、乐清、桐乡、德清这6个县房价高于去年同期,陵水、义乌、万宁、江山4个县则同比下跌。

  由于统计口径的差异,房地产宏观数据搜索与查询工具“聚汇数据”则显示,截至今年6月,房价前十县城中,有8个县房价同比上涨,仅排名第一和第二的陵水和义乌房价下跌。

  尽管两个数据平台存在差异,但汇总来说,前十县城中房价上涨的数量压过了下跌的数量,而且个别县城的涨幅还不小。

  比如:金华永康房价均价达24679元/平方米,同比上涨15.05%;台州温岭均价为24275元/平方米,同比上涨9.70%;苏州昆山均价达23446元/平方米,同比上涨10.07%;温州乐清为21516元/平方米,同比涨幅达7.25%;湖州德清房价均价达18416元/平方米,同比涨11.51%。

  此外,虽然海南陵水房价下跌,但是截至目前仍有33376元/平方米,同比跌幅仅为1.2%,陵水县仍然是我国唯一一个房价破三万的县城。房价前十县城中,仅有浙江义乌跌幅最大,同比跌了8.14%,目前房价为25690元/平方米。

  截至今年6月,房价破2万元/平方米的县城数量达到8个,均价破万元的县城数量达到117个,上述两个数据均超越去年同期的6个与103个。

  即便是之前因“小麦换房”而闻名的河南商丘民权县,其房价近一年也并未下跌。根据中国房价行情网,民权县近一个月住宅均价为5333元/平方米,同比上涨6.09%。安居客显示民权县目前的住宅均价为5105元/平方米,跟中国房价行情网的数据接近。此外,安居客网站显示,民权2018年时房价仅为3647元/平方米,此后一路涨至2021年的4626元/平方米,而最近一年房价又涨了10.35%。

  新型城镇化为县城带来机遇

  县城的房地产数据似乎成了一个隐秘的角落。在统计局每月发布的70城房价报告中没有县城的身影,而诸多研究机构发布的百城房地产报告中,也鲜少录入县城数据,以易居研究院的“百城”数据统计为例,其中包括4个一线城市、32个二线城市、64个三四线城市,其中绝大多数都是地级市,县城及县级市数量屈指可数。

  而根据中国政府网数据,截至2021年底,中国有1472个县城,394个县级市,常住人口合计达到2.5亿人,县及县级市数量占县级行政区划数量的约65%,常住人口占全国城镇常住人口的近30%。

  由于地产行业极强的地域性和非标性,县城市场也是一个独立的、特征鲜明的赛道。

  去年国新办发布的《中国的全面小康》白皮书指出,2016年至2020年,约一亿农业转移人口在城镇落户。这期间,县城楼市发展迅速,最先研究并下沉到县城市场的品牌房企一度吃足了红利。

  对于不少县城的楼市来说,碧桂园的到来是一个标志性事件。很多人以为碧桂园主要做三四线的生意,实际上碧桂园看中的是新型城镇化战略下的人口流动,因此从2016年~2020年,碧桂园迅速下沉,布局涵盖了1334个县/镇区。

  吃到上一轮县城发展红利的,还有温州起家的黑马房企中梁控股,该公司一位高管曾对第一财经表示,2016年时公司判断方向与趋势,曾经整整开了三天会讨论,最后发现下沉三四线利好更大。

  如今,一个类似2016年时县城发展的重大机遇又摆在了面前。

  今年5月,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》,其中提出,到2025年,以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展,培育县城特色优势产业、完善市政设施体系、强化公共服务供给、提升人居环境质量、促进县乡村功能衔接互补。

  7月12日,发改委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》,其中再次强调,将“推进以县城为重要载体的城镇化建设”,选择一批条件好的县城重点发展,推进县城产业配套设施提质增效、市政公用设施提档升级、公共服务设施提标扩面、环境基础设施提级扩能、县乡村功能衔接互补。

  对于这几份文件,克而瑞研究中心高级研究总监马千里解读认为,目前我国一二线大城市城镇化率已达高位,城镇化发展面临降速,未来的人口流动中,县城被提到更加重要的位置。马千里表示,在“乡—城流动”不变的情况下,人口流动范围从跨省向省内流动转变。因此,加强县域建设迫在眉睫。

  中国城市和小城镇改革发展中心主任高国力也认为:“具有较好资源禀赋、产业基础、交通条件的县城,能够依托自身优势发展特色支柱产业,将是吸纳农业转移人口就地就近城镇化的重要载体。”

  不过,也有研究机构并不完全看好县城楼市的未来。中指院最近发布的《百城居民置业意愿调查报告》显示,当前我国城镇化率已超63%,城镇化增速逐步趋缓,人口大规模流入、聚集的一线、二线城市仍有较大居住需求,而能级较弱、人口收缩的三四线、县城拥有一套以上住房的居民数量占比较高,未来新增居住需求相对较为有限。调查显示,一线城市和县城的置业意愿差距较大,近一个月一线城市购房人群的置业意愿上涨至65%,而县城在基本放开限购、限贷,同时加大促销、宣传力度鼓励购房的情况下,购房人群置业意愿则由17%升至30%。

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责任编辑:李桐